房地产收益分析，房地产收益率计算公式

本篇文章给大家谈谈房地产收益分析，以及房地产收益率计算公式对应的知识点，希望对各位有所帮助，不要忘了收藏本站喔。

本文目录一览：

• 1、什么是收益法估价
• 2、房地产估价师之收益法公式记忆方法
• 3、写字楼房地产评估收益空置率及收益年递增额一般为多少

什么是收益法估价

房地产估价方法主要包括市场比较法、成本法、收益法、***设开发法。（2）市场比较法反映的估价技术路线：房地产的正常市场价值是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和卖家认可的价格。正是按照这种技术路线，市场比较法***用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场法是将评估对象与可参考企业或者在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行对比以确定评估对象价值。其应用前提是***设在一个完全市场上相似的资产一定会有相似的价格。市场法中常用的方法是参考企业比较法、并购案例比较法和市盈率法。

旧房屋价格评估的方法需要考虑多方面的因素，包括房屋面积、位置、楼层、房龄、建筑结构、装修程度等等。以下是几种常见的旧房屋价格评估方法：比较法：通过对同片区或附近相似面积房屋的成交价格进行比较，得出估价。收益法：通过估计租金收益，再考虑房屋增值潜力等因素，得出估价。

房地产估价师之收益法公式记忆方法

1、X=2642元/平方米 《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式 RM= YM（1+YM）n/[（1+YM）n-1]这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。

2、比较法：比较法是通过比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，经过修正来得出估价对象房地产的价格。

3、该公式的文字叙述为：房地产价格等于房地产年净收益除以折现率，再乘以（1减去1除以（1加折现率）的n次方）。收益法是房地产评估中常用的方法之一，通过预计估价对象未来的正常净收益，并选择适当的报酬率或资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4、收益法基本公式是：V=a/r（1-（1+r）^-n）。其中：未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；n收益年期；r折现率。在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V。

5、在房地产估价中，收益法是一种常用的评估方法。通过收益法，我们可以估算出房地产的价格。

写字楼房地产评估收益空置率及收益年递增额一般为多少

写字楼REITs 写字楼REITs投资办公楼。从长期租约中获得租金收入。经济状况、空置率、投资区域的经济表现以及收购资本是关键评估因素。寻找在经济实力强的领域投资的REITs。评估重点：经济状况、空置率、区域经济表现、收购资本。 抵押REITs 约10%的REIT投资于抵押***，而非实际房地产。

收益还原法则适用于有经济收益的房地产。它根据房地产未来的预期收益，***用适当的还原利率将纯收益折算到现在，得出房地产的价值。这种方法要求评估人员对未来收益进行合理预测，并考虑租金水平、空置率、运营费用等多种因素。收益还原法适用于商业房产、写字楼、公寓等可以产生稳定现金流的房地产。

对于出租的房地产，如写字楼等――收益法（1）先用市场法，确定所开发房地产出租的净收益；（2）再***用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

国内的房价高居不下，租金收益率却较低，原因主要有以下几点： 供需关系：这是任何市场经济的基础。在房地产市场中，如果需求量大于供应量，房价就会上升。反之，如果供应量大于需求量，租金就会下降。然而，国内的一线城市如北京、上海等城市的房地产市场需求长期大于供应，导致了房价居高不下。

计算房屋纯收益 房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率=4406250×8％=352500（元）5，计算土地纯收益 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益=821340-352500=468840（元）6，计算土地使用权价格 土地使用权在2003年1月的剩余使用年期为50-3=47（年）。

而1992-1993年房地产过热期，房屋销售额增长率达到42%-56%，高出社会消费品总额增长率25-25个百分点。这表明房地产销售市场存在着大量的投机需求。（7）抵押***性增长。房地产真实需求依赖于家庭收入的增长，房地产投机需求膨胀主要依赖于住房抵押***的增长。

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