商业地产是怎么定价的，商业地产怎么玩

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本文目录一览：

• 1、商业用地楼面价和房价的关系
• 2、商业地产评估购物中心价值的评估方法
• 3、广州时代商业中心是如何定价的,住房的维修基金怎么算?

商业用地楼面价和房价的关系

根据房价公式，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（15%）+其他费用（10%）。

土地楼面价和房价关系土地楼面价和房价关系土地楼面价和房价关系是包含关系，房价包含楼面地价。楼面地价代表着一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

房价与土地价格之间，是有明确关系的。……这个关系就是：土地价格越高房价就越贵。房子是建设在土地之上的。……任何一所房子都要占用一定的土地面积。因此，房子的成本当中，必然包含土地到成分。

楼面地价是指城市规划区内不同级别或不同同质区域在当前利用条件下的土地价格。楼面价，即单位建筑面积的平均地价。楼面价是房价的主要组成部分之一，与建设成本、开发利润和相关税费一起构成了商品房的市场价值。

根据 楼面地价 = 地价 \times 容积率$，可计算出楼面地价：8000 \times 45 = 11600元/平方米 显然，每平方米的房价就等于每平方米的楼面地价加上建安成本、税费、利息、营销费用等。

楼面价（估算）：3000元/平方米（即拿地土地成本及契税折算）。建安成本（估算）：二线城市2500元/平方米（以二线城市为例，因为不同城市，经济发达程度不一样，建安成本有出入）。

商业地产评估购物中心价值的评估方法

1、市场比较法（Market Sales Comparison）：这种方法最为简易，为比较在近期内类似购物中心在附近区域的售价， 标准比较的方式包括每一平方米建筑物的售价，然而这一评估方式最大的制约条件是市场中经常缺乏可以进行比较 的案例。

2、市场比较法（市场法）： 这是一种常用的评估方法，通过比较目标商业地产与附近类似地产的销售价格来确定其市场价值。这需要考虑相邻物业的位置、规模、用途、质量和租约等因素。

3、在实际评估店面价值时，往往需要借助专业的房地产评估师，他们能够综合考虑这些因素，使用市场比较法、收益法等不同的评估方法，以得出相对准确的店面价值。

4、经营管理模式，这是对商场铺位而言的，这对整个商场的经营和发展影响较大，包括聘请的管理公司、营业时间、服务意识等，市场的运作方式一定要与消费需求相吻合。

广州时代商业中心是如何定价的,住房的维修基金怎么算?

1、时代大厦房屋维修基金主要有两种算法；按照时代大厦购房总价来算的：房屋总价的2%，按照时代大厦建筑面积来算的。时代大厦商品住房在销售时，购房者与时代大厦售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。

2、房屋维修基金怎么算根据住房出售有关规定，房屋维修基金的计算公式为：每平方米建筑面积***×比例×面积。

3、售房单位代为[_a***_]的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为：高层（含带电梯的多层）90元/平方米、多层（含别墅）50元/平方米。

4、买房的维修基金是怎么算的房屋维修资金由购买者按购房款的2%至2%支付。房屋售楼处代收的物业费属于业主共有，不作为房屋销售收入。由省、自治区、直辖市人民***房地产管理机构制定的维修资金征收比例。

5、广州百货大厦写字楼房屋维修基金主要有两种算法；按照广州百货大厦写字楼购房总价来算的：房屋总价的2%，按照广州百货大厦写字楼建筑面积来算的。

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